Tendinte privind creditele pentru locuinte

Atat cei care au investit in domeniul imobiliar cat si agentiile imobiliare analizează cu mare atentie politica băncilor si cea guvernamentală in ceea ce priveste creditele imobiliare. O veste bună a venit de la Uniunea Europeană la finalul anului 2013, cand o nouă directivă privind creditul ipotecar a fost aprobată de Parlamentul European. Obiectivul acestei directive este de a crea o piată competitivă si de a asigura un nivel ridicat de protectie al consumatorilor, ceea ce ar insemna teoretic o crestere a cererii pentru creditele ipotecare si totodată o crestere a volumului fondurilor alocate pentru credite imobiliare. Din păcate această directivă va fi pusă in aplicare doar din 2016 si din acest motiv cei interesati de finantarea domeniului imobiliar vor trebui să se bazeze deocamdată doar pe informatiile concrete din piată si pe trendurile generate de evolutia economiei si mai putin pe directivele europene.

Ceea ce este sigur este faptul că volumul creditelor pentru locuinte a crescut in fiecare an.
Dacă la sfârşitul anului 2008 in Romania se inregistrau un număr de 158.000 credite ipotecare cu o valoare medie de 32.000 de euro, in 2009 soldul creditelor pentru locuinte era cu aproape 16% mai ridicat fată de 2008, iar in 2010 a crescut cu aproape 20% fată de 2009. In 2011, cand criza era in toi, cresterea a fost ceva mai mică, de  aproape de 15% comparativ cu 2010, iar in 2012 soldul a crescut cu 11% fată de anul precedent. In aprilie 2013 ponderea creditelor imobiliare a ajuns la 36% din totalul creditelor contractate de populatie. In ceea ce priveste valoarea absoluta a creditelor imobiliare acordate aceasta a fost in perioada ianuarie 2013 – ianuarie 2014 de cca un miliard de euro.
In ultima vreme in creditarea locuintelor s-a simtit tot mai puternic efectul programului Prima Casă, căci de la lansarea sa si pană acum cca. 100.000 de credite au fost acordate in baza acestui program.

Tinand cont de trendul crescător de pană acum este de asteptat ca si in continuare volumul creditelor pentru locuinte să crească.
Aceasta idee este intărită si de evolutia economiei din ultima perioada. In 2013 economia romanească a inregistrat o crestere de 3,5% si după semnalele din primele 2 luni ale anului 2014 se pare că lucrurile vor merge si mai bine. Teoretic intr-o economie in crestere, băncile ar trebui să crescă volumul creditelor pentru locuinte.
Asa că, după ani de zile in care valoarea proprietatilor imobiliare a fost in scădere sunt sanse ca in 2014, datorită acestei tendinte de crestere a creditelor acordate pentru locuinte, preturile să se stabilizeze, si de ce nu, poate chiar să inregistreze o usoară crestere.

Cum au evoluat preturile la apartamente in ultimii ani

Atat presa scrisă cat si site-urile cu profil imobiliar oferă periodic informatiile legate de evolutia preturilor apartamentelor. Din păcate fiecare sursă de informatii indică alte preturi, motiv pentru care noi nu ne vom avanta in a va oferi niste cifre foarte exacte, dar in schimb vom incerca să vă oferim informatii colectate din mai multe surse, interne si international, pentru a vă ajuta să vă faceti o imagine mai clară asupra evolutiei preturilor medii.

Potrivit celor de la imobiliare.ro valoarea medie a preturilor pe m.p. a apartamentelor a avut urmatoarea evolutie in ultimii 3 ani:

• 2011:  991 € / mp
• 2012:  978 € / mp – variatie fată de anul precedent: -1,33 %
• 2013:  890 € / mp – variatie fată de anul precedent: -9,88%

In schimb dacă ne uitam pe site-ul celor de la globalpropertyguide.com care fac analize ale evolutiei preturilor proprietatilor in toata lumea vom gasi urmatoarele informatii:

• 2012 – variatie fată de anul precedent: -12,76 %
• 2013 – variatie fată de anul precedent: -7,15 %

După cum se poate observa există diferente intre informatiile colectate din surse interne si cele din surse externe dar ele nu sunt foarte mari si arată acelasi lucru: o evolutie descrescatoare a preturilor medii ale apartamentelor.
Desi toti analistii spuneau in la inceputul anului că s-a atins cel mai mic nivel posibil al preturilor si că anul 2013 va aduce probabil o sensibilă crestere a preturilor apartamentelor, acest lucru nu s-a intamplat. Desi economia romanescă a inregistrat se pare o minusculă crestere in 2013 fată de 2012 preturile apartamentelor au avut un trend invers, ele inregistrand scăderi de cca. 8-10%. Chiar daca statisticile oficiale arata că lucrurile merg spre bine se pare că romanii sunt din ce in ce mai săraci iar investitorii străini nu se mai inghesuie in Romania.
Din cauza evolutiei preturilor din 2008 si pană acum se pare că o parte din expertii din domeniul imobiliar si-au pierdut increderea in redresarea pietei imobiliare si din prima săptămană a anului au inceput să facă previziuni nu prea optimiste pentru anul 2014. Ei cred ca in 2014 preturile medii vor scădea cu cateva procente fata de 2013.
E greu să ii contrazici, dar e posibil ca in anul 2014 să se producă o minune si preturile să crească cu 1 – 2 procente. Asta fiindcă:

• programul Prima Casă va continua si in 2014, cu un plafon suplimentar de garantii de1,2 miliarde lei;
• politica adoptată de BNR la inceputul anului 2014 pare să stimuleze băncile să acorde credite ipotecare populatiei;
• e posibil ca vizita chinezilor de la finalul anului 2013 să aducă un surplus de lichiditati in economia romanească, iar o mică parte din acesti bani se vor regasi si in domeniul imobiliar;
• ridicarea restrictiilor angajarii romanilor pe piata muncii din Europa de la 1 ian 2014 va creste sensibil volumul sumelor trimise in tară de romanii plecati la muncă in străinătate iar o parte din acesti bani vor fi investiti in achizitia de proprietăti.

Bine inteles că politicienii nostri sunt capabili oricand să inăbuse oricand orice “rază de lumină” dar trebuie să rămanem optimisti si să sperăm că nu o vor face.

Vara aceasta au scăzut chiriile la apartamente

Vara aceasta au scazut chiriile apartamentelor in toata tara. Daca pana acum de multe ori evolutia preturilor chiriilor din Bucuresti a fost diferita de cea a chiriilor din alte orase (mai ales a micilor orase), in acesta vara trendul a fost cam acelasi in intreaga tara. Preturile chiriilor au scazut de la luna la luna. Potrivit unor analize efectuate de diverse site-uri specializate in publicarea de anunturi imobiliare preturile medii de inchiriere a scazut in Bucuresti cu cca. 4-5% fata de luna precedenta, in timp ce in micile orase s-au inregistrat scaderi de 6-9%.
Nu putem vorbi de o scadere spectaculoasa a preturilor dar ceea ce este de remarcat este trendul descrescator.

Cea mai mare reducere din ultima lună, dar si din ultimul an, a fost aplicată de proprietarii apartamentelor cu 2 camere, care au cerut in luna august 2013 o chirie de 308 euro, cu 4% mai puţin decat în iulie 2013 sau august 2012, relatează Mediafax.
La apartamentele de 3 si 4 camere scaderile de preturi au fost insa mai mici.

Cu toate acestea in Bucuresti preturile de inchiriere a apartamentelor sunt in continuare mari in comparativ cu celelate orase ale tarii. In timp ce in Bucuresti pretul mediu de inchiriere a unei garsoniere este de aprox. 220 Euro iar al unui apartament cu 2 camere de aprox 305 Euro, in Cluj pretul mediu este de cca. 250 Euro pentru un apartament de 2 camere si 170 Euro pentru o garsoniera, iar in Satu Mare de 140 Euro pentru un apartament de 2 camere si 95 Euro pentru o garsoniera. In micile orase preturile de inchiriere sunt sub jumatate fata de preturile din Bucuresti.

Probabil ca luna septembrie va aduce o revenire a preturilor in marile orase, odata cu inceperea anulului scolar.

In Bucuresti scad in continuare preturile locuintelor!

Acum cca. 4 luni am publicat un articol in care spuneam ca primul trimestru al anului 2012 a adus noi recorduri de preturi mici la locuinte, dar ca toata lumea spera ca odata cu apropierea de perioada alegerilor vor “apare bani pe piata” si ca urmare preturile vor creste.

La finalul trimestrului III al anului 2012 am incercat sa sintetizam informatiile aparute in presa referitoare la piata imobiliara si sa vedem in ce masura previziunile s-au adeverit.
Exista numeroase publicatii si site-uri care furnizeaza informatii despre evolutia pietei imobiliare din Bucuresti. In general informatiile vehiculate sunt rezultatele unor ample studii de piata sau rezultate ale prelucrarii informatiilor de pe site-urile imobiliare. Indiferent de proveninta toate informatiile publicate la sfarsitul lunii septembrie referitoare la piata imobiliara bucuresteana spun acelasi lucru: preturile sunt in scadere !

In timp ce unii afirma ca preturile locuintelor au scazut doar cu 2-3 procente fata de aceeasi perioada a anului trecut altii spun ca scaderile sunt de 7-8%. Scaderi mai mari de preturi s-au inregistrat la garsoniere si la apartamentele cu 3 camere, in timp ce scaderile la apartamentele cu 2 camere sunt sensibil mai mici. Cei interesati sa achizitioneze o garsoniera au constatat ca pot gasi garsoniere in zone relative bune la 35.000 EURO sau chiar mai putin, ceea ce pentru Bucuresti este incredibil.

Deci, la sfarsitul trimestrului I, cand spuneam ca pe piata se inregistreaza un record de preturi mici ne inselam. A venit luna septembrie care ne-a aratat ca preturile pot sa scada si mai mult!
Asta i-a facut pe multi din expertii imobiliari care apareau pe diverse canale de televiziune sa nu mai fie atat de singuri ca sa ajuns la un minim istoric si ca preturile vor incepe “sa o ia in sus”.

Si pana la urma este logic!. Ca si acum 4 luni gasim motive care sa ne indemne sa credem ca dimpotriva, este posibila o usoara cadere a in continuare preturilor. Dintre motivele care ne indeamna sa credem asta am putea enumara cateva:
– dezvoltatorul celui mai mare proiect imobiliar este in pragul insolventei;
– preturile la energie sunt in crestere;
– preturile la alimente au crescut;
– in vestul europei vine o noua criza economica care probabil ne va afecta si pe noi;
– absortia de fonduri europene (care ar putea contribui la relansarea economiei) este cea mai mica din Uniunea Europeana;
– bancile incearca sa scoata la vanzare locuintele ipotecate dar nu prea gasesc cumparatori

… te intrebi care ar putea fi motivul pentru care preturile la locuinte sa creasca din nou ?

Noi nu reusim sa gasim niciun motiv !

Preturile locuintelor in trimestrul I al anului 2012

La finalul anului 2011 se pare ca am fost destul de optimisti. Desi estimarile noastre erau ca anul 2012 nu va aduce o crestere a preturilor la locuinte, nici noi nu credeam ca primul trimestru al anului 2012 va aduce noi recorduri de preturi mici. Potrivit unui articol aparut pe EVZ.ro primul trimestru al anului 2012 aduce cele mai mici preturi ale imobilelor din ultimii 4 ani. Daca stam sa ne gandim mai bine, acest lucru este absolut normal:
– prabusirea Greciei pare sa fie iminenta si asta va produce haos pe piata financiara;
– situatia politica din Romania nu ne incurajeaza sa credem ca lucrurile vor merge rapid pe o panta ascendenta;
– moneda nationala e in continua scadere;
– bancile nu mai sunt dispuse sa arunce cu usurinta bani pe piata.
Daca luam in considerare toate aceste elemente ne dam seama ca investitorii si cei care se gandesc sa se imprumute pentru a cumpara o locuinta se intreaba daca e momentul oportun pentru a face investitii. Se pare ca NU ESTE, asa ca multi astepta, iar rezultatul se vede in preturile de pe piata. Desi este un an electoral si toata lumea se astepta sa „curga” cu bani lucrurile nu stau chiar asa si probabil ca in urmatoarele luni nu se vor produce modificari importante ale preturilor (exceptie ar face cazul in care se adeveresc previziunile pesimistilor care cred ca moneda europeana nu va supravietui). Noi asteptam cu nerabdare rezultatul alegerilor. Dupa aceea vom incerca sa ne gandim din nou la piata imobiliara.

Sperante implinite / neimplinite privind piata imobiliara in 2011

Dupa perioada extrem de grea din 2009 si 2010 o buna parte din cei care lucreaza in domeniul imobiliar sperau ca anul 2011 sa aduca relansarea tranzactiilor imobiliare, in timp ce altii, mai pesimisti credeau ca preturile proprietatilor vor ajunge la nivelul celor din 2005 – 2006 cand in Bucuresti puteai cumpara o garsoniera cu preturi intre 15.000 si 20.000 Euro iar un apartament cu 2 camere 20.000 – 25.000 Euro.

Din fericire pentru vanzatori previziunile pesimistilor nu s-au adeverit si tot din fericire, dar de data aceasta pentru cumparatori, nici previziunile optimistilor nu s-au adeverit. Preturile nu a scazut la nivelul celor din 2005-2006, dar in ceea ce priveste numarul apartamentelor vechi tranzactionate nu s-a inregistrat o crestere simtitoare. In schimb in unele orase din Romania s-a inregistrat o crestere evidenta a numarului de apartamente noi vandute. Cu toate acestea numarul tranzactiilor a fost infim fata de ceea ce se intampla in perioada 2007 – 2008. Era insa de asteptat acest lucru deoarece in acea perioada au existat intrarile de capital strain destinat investitiilor sau speculatiilor. In 2011 investitorii straini au fost foarte precauti si doar o mica parte dintre acestia au investit in spatii comerciale, renuntand aproape complet la blocurile de locuit. Nu acceasi strategie au avut-o investitorii romani, care au considerat ca e momentul sa reia proiectele incepute acum 2 ani.
Marea majoritate a tranzactiilor s-au bazat pe finantarile primite de la guvern prin programul „prima casa” si pe creditele obtinute de romanii care au reusit sa isi mentina un nivel relativ ridicat al veniturilor.

Desi anul 2011 nu a adus schimbari radicale, pentru unii vanzatori, anul 2011 a insemnat „luminita de la capatul tunelului”. Daca in 2009 si 2010 aproape ca nu s-au facut tranzactii si unii desi au incercat sa vanda proprietati la preturi foarte mici nu au reusit sa gaseasca clienti, anul 2011 a reprezentat pentru aceia care au avut imobile sau terenuri in „zone bune” sansa de a iesi din blocaj. Asa ca cei care poseda imobile sau terenuri in „zone bune” mai au inca sansa sa vanda, daca au nevoie de bani. Pentru cei care nu au nevoie urgenta de bani probabil urmatorul moment potrivit pentru vanzare va fi 2013 – 2014.

Finalul anului 2011 se pare ca va aduce o scadere a numarului de tranzactii, iar anul 2012 probabil o revenire la situatia din 2009-2010. Acum la final de an investitorii sunt speriati de faptul ca prabusirea Greciei va produce haos pe piata financiara, de faptul ca Italia si Spania ar putea ajunge ca si Grecia, de posibila pierdere a ratingului AAA pe care il are Franta, de faptul ca dupa ani de cresteri fulminante, economia Chinei ar putea inregistra, brusc, o usoara scadere iar in sectorul imobiliar chiar o prabusire, de posibila reintrare in recesiune a SUA ca urmare a conflictelor dintre democrati si republicani care nu reusesc sa se inteleaga in ceea ce priveste deficitul bugetar si pragul maxim al datoriei publice, de faptul ca bancile americane ar putea fi lovite de criza care se previzioneaza in Europa.

Ii asteptam pe toti cei interesati sa afle mai multe despre piata imobiliara pe www.top-imobiliare.ro

Cum va evolua piata imobiliara in 2011 ?

Aproape ca intotdeauna in Romania lucrurile decurg altfel decat in restul Uniunii Europene, iar piata imobiliara nu face nici ea exceptie. Daca ne referim la locuintele vechi, intr-adevar si la noi preturile au cunoscut o scadere semnificativa. Este interesant insa ceea ce s-a intamplat cu locuintele noi, unde preturile au scazut mult mai putin decat in alte tari din UE. Desi dezvoltatorii nu reusesc sa isi plaseze locuintele pretul este inca ridicat. Se pare ca cei care au investit in domeniul imobiliar s-au obisnuit cu o marja ridicata a profitului si nimic nu ii face sa renunte la aceasta obisnuinta. Ceea ce este imbucurator pentru cumparatori este faptul ca pretul terenurilor a scazut foarte mult. Acum o familie tanara are sanse mult mai mari sa isi cumpere un lot de teren pentru a isi face o casa. Din pacate putini sunt insa aceea care dupa ce cumpara terenul mai au si bani de casa!.

Ce ne va aduce 2011? Evident o usoara crestere a preturilor. Aceasta usoara crestere s-a simtit in primele 6 luni ale anului 2011. Preturile la jumatatea anului 2011 pentru apartamentele vechi sunt cu cca 2-3% mai mari decat in decembrie. Nu acelasi lucru se intampla si cu terenurile, unde probabil preturile vor continua sa scada pana la finalul anului 2011. In ceea ce priveste preturile la locuintele noi este destul de greu de previzionat evolutia preturilor. Noi credema ca pentru locuintele noi preturile vor stagna.
Speram cu totii ca se va sfarsi cu acesta criza si tot mai multi romani vor avea acces la o locuinta. Pentru noi informatii va asteptam pe www.top-imobiliare.ro

top-imobiliare : portalul agentiilor imobiliare si al dezvoltatorilor

top-imobiliare.ro isi propune sa devina principala cale de promovare pentru agentiile imobiliare si dezvoltatorii de proiecte imobiliare care actioneaza pe teritoriul romaniei. Acest portal imobiliar ofera tuturor firmelor cu activitate in domeniul imobiliar posibilitatea de a publica informatii despre firma (descrierea activitatii firmei, date de contact, etc.) si despre produsele/serviciile furnizate. Portalul este structurat pe categorii, permitand navigatorilor ce acceseaza portalul sa gaseasca foarte rapid informatia dorita.
Se pare ca anul 2011 va fi anul relansarii activitatii in domeniul imobiliar. Ii asteptam pe toti cei interesati sa se inscrie gratuit pe www.top-imobiliare.ro

Despre portalul top-imobiliare.ro

2009 a fost anul de lansare al portalului imobiliar www.top-imobiliare.ro. Portalul isi propune sa ofere celor interesati informatii despre agentiile imobiliare operationale pe piata romaneasca precum si despre noile proiecte imobiliare lansate de dezvoltatori.